Chuẩn bị mua nhà lần đầu mà không biết cách tính vay lãi suất ngân hàng ra sao.

Để không bị "ngáo" khi vay mua nhà, cứ áp dụng ngay công thức tính tiền gốc phải trả hàng tháng bằng tổng số tiền vay chia đều cho tổng số tháng vay, còn tiền lãi thì lấy dư nợ thực tế nhân với lãi suất rồi chia 12. Mấy ông nhân viên ngân hàng hay hào hứng giới thiệu gói ưu đãi 7-8%/năm trong 1-2 năm đầu, nhưng phải hỏi kỹ lãi suất thả nổi sau ưu đãi tính theo công thức nào (thường bằng lãi suất huy động 12T + biên độ 3-4%) để tránh sập bẫy trả góp quá sức. Tốt nhất là tự bật Excel lên lập bảng tính dòng tiền 20 năm, nếu tiền trả hàng tháng (gốc + lãi) vượt quá 50% tổng thu nhập hai vợ chồng thì dẹp ngay ý định mua nhà thời điểm này cho đỡ áp lực.

Điểm mấu chốt bạn cần nhớ là đừng bao giờ dồn hết 100% tài chính vào trả trước mà phải giữ lại ít nhất 3-6 tháng tiền sinh hoạt phí phòng ngừa rủi ro. Ngân hàng nào cũng quảng cáo lãi suất ưu đãi 2 năm đầu rất thơm, nhưng sang năm thứ 3 áp dụng lãi suất thả nổi bằng lãi suất huy động cộng biên độ 3-4% mới là lúc bóp nghẹt tài chính. Lúc ký hợp đồng vay, nhớ bắt nhân viên ngân hàng tính rõ biên độ sau ưu đãi và công thức tính tiền gốc + lãi hàng tháng theo dư nợ giảm dần hoặc dư nợ ban đầu. Tốt nhất là chọn phương án trả gốc đều hàng tháng và lãi tính trên dư nợ thực tế còn lại để tổng số tiền lãi phải trả theo thời gian giảm đi đáng kể.

Chia sẻ với chủ thớt vụ này vì nhà tôi năm ngoái cũng vừa ngậm đắng nuốt cay bước qua cái bẫy "lãi suất ưu đãi" 2 năm đầu. Ngân hàng họ hay quảng cáo số tiền trả góp hàng tháng rất nhẹ nhàng lúc đầu, nhưng sang năm thứ 3 thả nổi theo thị trường cộng thêm biên độ 3-4% thì đúng là khóc thét. Kinh nghiệm thực tế là cứ lấy thu nhập tổng hai vợ chồng nhân với 40% thôi, đừng có dại mà vay vượt ngưỡng rồi cày mặt ra trả nợ ngân hàng. Cố gắng dồn tiền trả trước thật nhiều và tính bài toán trả góp ở mức lãi suất cao nhất có thể chịu đựng được thì mới mong ngủ ngon giấc trong nhà mới được.

Nghe ngân hàng tư vấn mấy vụ lãi suất thả nổi sau ưu đãi thì ai chẳng ù tai, vì họ toàn dùng thuật ngữ để làm mình lóa mắt thôi. Cứ nhớ công thức thực tế thế này cho nhanh: lấy tổng tiền vay nhân với lãi suất thả nổi rồi chia cho 12 tháng, đó là cục tiền lãi nặng nhất phải gánh sau khi hết thời gian ân hạn. Kinh nghiệm xương máu của dân buôn bọn mình là đừng bao giờ vay quá 50% giá trị căn nhà, và tiền trả gốc lẫn lãi hàng tháng tối đa chỉ nên chiếm 40-50% tổng thu nhập thôi. Nếu không lúc kinh tế biến động hay việc kinh doanh ế ẩm là dễ ngộp thở, lúc đấy bán tháo nhà vừa lỗ vừa mất công gom vốn.